15 mag 2022Tempo di lettura: 3 min

I REITs

Un Real Estate Investment Trust, ossia REIT, è una società che opera nel settore immobiliare. Sono simili ai fondi di investimento immobiliari, possiedono beni immobili che generano un reddito. Solitamente sono quotati in borsa, garantendo quindi agli investitori una partecipazione liquida nel mercato immobiliare.

I REIT’s sono considerati il vero “Real Asset” anche se in Italia è conosciuta da pochi investitori.

L’investitore può comprare direttamente il REITs, o per comodità andare ad investire in un etf che investa a sua volta in più REIT’s.

In linea di massima, i REITs sono riconducibili a tre categorie principali: azionari, ipotecari e ibridi, i primi investono in proprietà immobiliari, come complessi residenziali, uffici, alberghi o strutture sanitarie, e addirittura stanno nascendo REITs tecnologici che si occupano di immagazzinamento dei dati, tutte queste proprietà, generano un reddito dagli affitti.

Contrariamente ai REIT azionari, quelli ipotecari investono soltanto in mutui, Il loro profitto è costituito dalla differenza tra gli interessi generati dal mutuo e il costo di finanziamento di tali mutui. Ovviamente questi strumenti sono maggiormente sensibili alla variazione dei tassi di interessi.

Ci sono anche REITs ibridi investono sia in immobili che in mutui ipotecari.

I REITs che investono in mutui ipotecari danno dividendi più generosi ma espongo l’investitore a maggiori rischi.

REGOLAMENTO REITs E VINCOLI

• Investire almeno il 75% del patrimonio in proprietà immobiliari.

• il 75% degli utili deriva dall'affitto di proprietà, da interessi sui mutui o dalle vendite di immobili.

• Devono distribuire almeno il 90% del reddito imponibile come dividendi agli azionisti.

• il 50% delle azioni non deve essere detenuto da 5 o meno azionisti.

PERCHE' INVESTIRE IN REITs

1)DIVIDENDI

Storicamente danno generosi dividendi e con costanza, i dividendi possono calare ma è un settore che anche negli anni peggiori ha sempre generato profitti.

2)INFLAZIONE

proteggono dall’inflazione, gli affitti e il valore degli immobili tendono a crescere tenendo il passo con l’inflazione, e talvolta sovraperformano non sono l’inflazione ma anche indici azionari e obbligazionari.

3)LIQUIDITA’

la maggior parte dei REITs sono quotati in borsa e facilmente acquistabili e liquidabili

4)TRASPARENZA

I REITs sono sottoposti a regole e vincoli precisi, inoltre andando sulle loro home page si può vedere in modo semplice e chiaro il business e tutte le proprietà, è molto più facile analizzare un REITs rispetto ad un’azienda petrolifera o tecnologica.

5)SEMPLICITA’

Anche se per l’investitore è difficile da accettare l’investimento in una struttura dove non può mettere piede e che non è "tutta mia", nulla è meglio di investire senza notaio, pubblicità e molteplici chiamate a possibili acquirenti.

ASPETTI NEGATIVI

1)LEVA FINANZIARIA

La maggior parte dei REITs opera con una forte leva finanziaria, ciò porta in periodi di crisi a crolli del 30-40% sebbene i prezzi degli immobili abbiano avuto crolli inferiori, tuttavia la leva finanziaria è l'unico modo per crescere con rapidità, praticamente nessun REIT's opera senza o con una bassa leva finanziaria.

2)DECORRELAZIONE CON L’AZIONARIO?

Falso mito o realtà ?

L’immobiliare è sempre visto come l'asset che protegge dall’azionario, purtroppo non è sempre così , anzi in casi di crisi dell’azionario per crolli degli utili delle aziende difficilmente aumenterà la domanda di immobili anzi potrebbe crollare.

L’immobiliare non è decorrelato dall’azionario ma ha segue un ciclo economico diverso, spesso anticipa i crolli dell’azionario, spesso reagisce posticipatamente, spesso crolla insieme all’azionario ma si mostra più resiliente, Ergo ha un ciclo diverso ma non è decorrelato.

QUALI SONO I MIGLIORI ETF IMMOBILIARI?

ETF REIT’s

Globale o continentale?

Ogni continente ha i suoi pregi e difetti, l’ Europa per la sua stabilità e la qualità della vita ha visto aumentare significativamente il valore degli immobili soprattutto in Svizzera, in Germania e nei paesi più caldi come Portogallo e Spagna.

La culla della civiltà potrebbe diventare in futuro il paradiso di anziani extraeuropei, per il clima o per una questione di sicurezza politica e potrebbe aumentare la domanda.

Gli Stati Uniti hanno un mercato molto volatile per la facilità degli scambi degli immobili, ciò rende più volatile ma più efficiente il mercato.

I mercati emergenti che puntano a diventare sviluppati potrebbero avere una crescita del valore degli immobili, ma per un settore che dovrebbe dare stabilità come l’immobiliare, puntare su paesi emergenti potrebbe non essere la scelta ideale