Nuova circolare di Agenzia delle Entrate sulla cd. Plusvalenza Superbonus

Come noto, la Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023 commi da 64 a 67) ha introdotto, a decorrere dal primo gennaio 2024, una plusvalenza derivante dalla cessione a titolo oneroso di immobili che siano stati oggetto di interventi Superbonus nei 10 anni precedenti. Agenzia delle Entrate, con circolare 13/E del 13 giugno 2024, fornisce alcuni chiarimenti in relazione alla interpretazione delle norme introdotte e/o modificate dalla citata Legge di Bilancio, ripercorrendo le novità, che hanno riguardato anche gli artt. 67 e 68 del TUIR ove viene introdotta, appunto, la nuova ipotesi di plusvalenza.

Tale novità prevede che si realizzi, salvo alcuni casi di esclusione, una plusvalenza «a seguito della cessione a titolo oneroso di beni immobili oggetto degli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del Decreto Rilancio, che, all’atto della cessione, si siano conclusi da non più di dieci anni».

Due in particolare i profili, estremamente pratici e concreti, sui quali l’Agenzia fornisce chiarimenti, concernenti i beni idonei a generare la plusvalenza.

Da un lato, infatti, si precisa che ai fini della plusvalenza siano da ritenersi idonee tutte le tipologie di immobili che siano state oggetto degli interventi agevolati di cui all’art. 119 DL Rilancio, e ciò quindi a prescindere dal fatto che gli interventi abbiano riguardato specificatamente l’immobile o invero soltanto le parti comuni dell’edificio nel quale l’immobile è sito. Non rileva quindi la tipologia di intervento effettuato ("trainante" o "trainato"), né rileva la percentuale di beneficio fiscale fruibile, né rilevano le modalità di fruizione del medesimo beneficio fiscale, essendo sufficiente che i vari elementi siano riconducibili al Superbonus, e quindi all'alveo degli artt. 119 ss del DL Rilancio.

Dall’altro lato, vengono chiariti i casi di esclusione dall’ambito applicativo della plusvalenza in commento. Non genera, cioè, “plusvalenza superbonus” la cessione di immobili:

• adibiti ad abitazione principale del soggetto cedente (o suoi familiari) per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione;

• adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto/costruzione, e la cessione, se al momento della cessione sono stati acquistati/costruiti da meno di dieci anni.

Deve, naturalmente, tenersi presente che la plusvalenza potrà generarsi soltanto con riferimento alla prima cessione dell’immobile successiva alla conclusione degli interventi superbonus, e non a quelle successive.

Quanto poi alle modalità di calcolo di detta plusvalenza, si rimanda all’art. 68 TUIR, come modificato dalla citata legge di bilancio, nella parte in cui descrive i criteri specifici per la determinazione del costo inerente al bene, in relazione alle specificità degli interventi e della fruizione dei correlati benefici fiscali.

Ferma, comunque, l’applicazione alla plusvalenza di una imposta sostitutiva nella misura del 26%.