La sorte del contratto di mutuo fondiario nel caso in cui venga superato il limite di finanziabilità

A cura di Lègister.

Con la sentenza n. 33719 del 16 novembre 2022, le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione (rel. Lamorgese) hanno affrontato la questione di massima importanza sulla quale si sono formati orientamenti di legittimità divergenti, della sorte del contratto di mutuo fondiario concesso per un importo eccedente il limite di finanziabilità di cui all’art. 38 TUB.

Secondo un primo orientamento giurisprudenziale (Cass. n. 26672/2013; Cass. n. 27380/2013; Cass. n. 22446/2015; Cass. n. 13164/2016), la violazione dell’art. 38, comma 2, TUB, non può provocare la nullità del contratto di mutuo fondiario, in quanto il limite di finanziabilità ivi previsto non incide sul sinallagma contrattuale e, quindi, non concerne la validità dello stesso, ma investe esclusivamente il comportamento della banca tenuta ad attenersi al limite prudenziale ivi stabilito, con conseguente applicazione delle sanzioni amministrative previste dal Testo Unico ed un eventuale diritto al risarcimento del danno del mutuatario.

Secondo un diverso orientamento di legittimità (Cass. n. 17352/2017, Cass. n. 19016/2017, Cass. n. 29745 del 2018, Cass. n. 10788/2022) la violazione dell’art. 38, comma 2 TUB, determina la nullità del contratto di mutuo fondiario e la sua conversione in mutuo ipotecario ordinario, in quanto la prescrizione del limite massimo di finanziabilità da parte della Banca d’Italia si inserisce in ogni caso tra gli elementi essenziali perché un contratto di mutuo possa dirsi fondiario. La fissazione di un limite di finanziabilità non è confinabile nell’area del comportamento della contrattazione tra banca e cliente, ma ha la funzione di regolare il quantum della prestazione creditizia, in modo da incidere direttamente sulla fattispecie.

Le Sezioni Unite, nella pronuncia in commento, risolvono il suddetto contrasto affermando due principi di diritto:

la violazione del limite di finanziabilità di cui all’art. 38 TUB non comporta nullità del contratto di mutuo fondiario, in quanto non è elemento essenziale del contenuto del contratto, non trattandosi di norma determinativa dello stesso o posta a presidio della validità dell’accordo, ma di un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto del contratto;

è esclusa la riqualificazione del contratto: da mutuo fondiario a ipotecario ordinario. Ad avviso delle Sezioni Unite, una volta esclusa la nullità (totale o parziale) del contratto per superamento del limite di finanziabilità, non è consentito all’interprete intervenire (d’ufficio) sugli effetti legali del contratto per neutralizzarli, facendo applicazione di un diverso modello negoziale (mutuo ordinario) non voluto dalle parti, seppure appartenente alla stessa famiglia o genus contrattuale.

Si tratta di una decisione di particolare rilievo pratico, in quanto pone fine ad un’incertezza interpretativa con rilevanti conseguenze applicative, ma di certo non immune da rilievi critici, in particolare per quanto attiene alla qualificazione quale norma di comportamento dell’art. 38, comma 2, TUB.