I balconi in condominio ristrutturazione e manutenzione, a chi spetta e come si dividono le spese?

I balconi possono essere classificati in due tipologie: balconi aggettanti e balconi incassati (o ad incasso).

In ambito condominiale assume particolare rilievo individuare quale tipologia di balcone è presente nell'immobile poiché la conformazione strutturale di tali manufatti ha un’incidenza determinante sul regime di proprietà dei medesimi e, di conseguenza, sul regime di ripartizione delle spese di manutenzione e di rifacimento.

In particolare, la prima tipologia di manufatto ha la caratteristica di sporgere dalla facciata dello stabile, senza essere compresa nella struttura portante verticale dell’edificio. I secondi, invece, sono posizionati a filo della facciata e non sporgono rispetto ai muri perimetrali dell’edificio. La loro particolare conformazione prevede che questi balconi siano il prolungamento del solaio e, pertanto, svolgono anche la funzione di copertura e sostegno dei piani sottostanti.

In tema di ripartizione delle spese per la ristrutturazione o la manutenzione dei balconi la giurisprudenza non ha avuto sempre vedute univoche e costanti, soprattutto per il coinvolgimento della proprietà condominiale.

Relativamente ai c.d. balconi incassati, per la natura strutturale e la conformazione, in quanto destinati al servizio dei soli proprietari delle unità di cui sono il prolungamento, non possono essere considerati beni condominiali. Ciononostante, la spesa relativa manutenzione di alcune porzioni di essi, svolgendo funzione di copertura ed essendo elemento strutturale e decorativo dell’edificio, può essere divisa tra alcuni condòmini in misura proporzionale al valore della loro proprietà.

Al contrario, relativamente ai balconi aggettanti, essendo questi il prolungamento del solaio dell'unità, la loro struttura si considera di proprietà esclusiva dell'unità di cui sono il prolungamento.

Giurisprudenza è unanime nel ritenere che, in entrambe le ipotesi di balconi sopra illustrate, il rivestimento dei parapetti, dei frontalini deve essere considerato parte di proprietà comune a tutti i condòmini, in quanto si tratta di parti del manufatto che hanno principalmente una funzione decorativa ed ornamentale della facciata condominiale e contribuiscono, pertanto, all’estetica dell’edificio (così Cass. Civ. n. 7603/1999, Cass. Civ. n. 8159/1996, Cass. Civ. n. 12792/1992, Cass. Civ. n. 7831/1990). Ne deriva che, nel caso in cui gli interventi manutentivi interessano anche i frontalini ed i parapetti, tale spesa deve essere ripartita tra tutti i condòmini facenti parte dell’edificio.

Al contrario, nel caso in cui l'intervento riguarda la porzione orizzontale del balcone vi sono differenti tesi giurisprudenziali relativamente alla ripartizione di tali spese.