I poteri dell'assemblea per la ripartizione delle spese

"la disciplina legale della ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio è, in linea di principio, derogabile ma sarà legittima solo la convenzione modificatrice di tale disciplina che sia contenuta nel regolamento condominiale contrattuale o nella delibera dell'assemblea approvata all'unanimità" (Cass n. 18044 del 28/08/2020), questo è la massima della recente sentenza della Corte di Cassazione in cui è stato ribadito il principio maggioritario in materia.

Partiamo dal principio, l'art. 1123 c.c. prevede tre criteri di ripartizione delle spese condominiali: il criterio della proporzionalità, quello di uso e quello di destinazione.

In particolare, il criterio della proporzionalità prevede che ciascun condomino deve contribuire al pagamento delle spese condominiali in misura proporzionale al valore della sua proprietà. Sostanzialmente si tratta del criterio più comune, ovvero quello dettato dalle tabelle condominiali.

Il criterio dell'uso, prevede che la ripartizione viene stabilita in base all'uso che ciascun condomino può fare della cosa comune. L'uso di cui parla l'art. 1123 c.c. non è quello personale o soggettivo, ma bensì quello riferito alla fruizione del bene in ragione del carattere strutturale dello stabile, pertanto si tratta di un criterio totalmente scollegato dalla volontà dei singoli soggetti. Un esempio tipico quando si parla di questo criterio si riferisce all'utilizzo delle scale condominiali o dell'ascensore. Infine, tra i criteri indicati dall'art. 1123 c.c. rimane quello c.d. "di destinazione" secondo cui le spese relative alla manutenzione dei servizi e impianti che sono destinati a servire solo una parte del fabbricato vengono addebitati solo al gruppo di condomini che trae utilità.

Pertanto in ragione della sopra richiamata pronuncia tali criteri possono essere derogati con alcune precisazioni, ovvero che la deroga o deve essere adottata da una delibera condominiale all'unanimità oppure deve essere contenuta in una convenzione o nel regolamento di condominio contrattuale.